《洛阳市公共租赁住房管理实施办法》解读
一、背景情况
我市自2008年开始建设廉租住房、2011年建设公共租赁住房以来，全市共开工建设公共租赁住房（廉租住房并入公共租赁住房运行）72103套，已分配57303套。这些保障房的建设使用，有效解决了城镇中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城镇新就业职工的住房问题，为保稳定、促增长、惠民生做出了重大贡献。但也存在部分公租房项目由于配套基础设施建设滞后，建成后达不到入住条件；产业聚集区、工业园区公租房项目因招商不到位，就业人员减少，房源需求不足等问题。2015年以来，国家和省先后对保障性安居工程政策进行了调整，明确购买商品房、租赁存量房作为保障房房源。为进一步落实国家和省相关政策，加强公共租赁住房管理，打通公共租赁住房和商品房通道，满足不同群体对住房的多元化需求，实现建管并重和可持续运营。依据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见》（豫政办〔2015〕138号)，制定本实施办法。
二、起草过程
依据《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》（豫政办〔2015〕138号）文件。我局于2016年1月起草了《洛阳市公共租赁住房管理实施办法》（以下简称《办法》），征求了各县（市）区、市规划局、市发改委、市财政局、市国土局等相关单位意见，市法制办对《办法》进行了审核，市政府第67次常务会议研究并原则通过《洛阳市公共租赁住房管理实施办法》。
三、主要内容
《办法》共二十一条，由明确公租房管理机构、房源筹措方式、产权登记、租金浮动标准、租金用途、租售并举条件、小区物业管理模式、配建商品住房取得产权方法等11个方面的内容组成，具体为：
我市自2008年开始建设廉租住房、2011年建设公共租赁住房以来，全市共开工建设公共租赁住房（廉租住房并入公共租赁住房运行）72103套，已分配57303套。这些保障房的建设使用，有效解决了城镇中低收入住房困难家庭、外来务工人员和城镇新就业职工的住房问题，为保稳定、促增长、惠民生做出了重大贡献。但也存在部分公租房项目由于配套基础设施建设滞后，建成后达不到入住条件；产业聚集区、工业园区公租房项目因招商不到位，就业人员减少，房源需求不足等问题。2015年以来，国家和省先后对保障性安居工程政策进行了调整，明确购买商品房、租赁存量房作为保障房房源。为进一步落实国家和省相关政策，加强公共租赁住房管理，打通公共租赁住房和商品房通道，满足不同群体对住房的多元化需求，实现建管并重和可持续运营。依据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见》（豫政办〔2015〕138号)，制定本实施办法。
二、起草过程
依据《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》（豫政办〔2015〕138号）文件。我局于2016年1月起草了《洛阳市公共租赁住房管理实施办法》（以下简称《办法》），征求了各县（市）区、市规划局、市发改委、市财政局、市国土局等相关单位意见，市法制办对《办法》进行了审核，市政府第67次常务会议研究并原则通过《洛阳市公共租赁住房管理实施办法》。
三、主要内容
《办法》共二十一条，由明确公租房管理机构、房源筹措方式、产权登记、租金浮动标准、租金用途、租售并举条件、小区物业管理模式、配建商品住房取得产权方法等11个方面的内容组成，具体为：
（一）明确了市、县（市）住房保障部门负责本行政区域内公共租赁住房的管理。
（二）公共租赁住房房源的筹措方式。可采用购买、建设、租赁及公房等方式筹措。一是明确了购买商品住房作为公共租赁住房的收购原则、收购条件、收购价格、收购程序。二是确定集中建设公共租赁住房的建设程序、建设标准。三是明确政府以市场价长期租赁住房作为公共租赁住房的标准、程序、年限及租金差额补贴申请程序。四是明确将房管部门管理的公房纳入公租房房源。
（三）公共租赁住房的产权归属、不动产权登记形式和分配程序。
（四）公共租赁住房租赁期限。租赁合同期限一般为3年,合同期满后要重新认定住房保障资格。
（五）公共租赁住房租金标准及租金的市场调节规定。城市区公共租赁住房租金标准执行基准租金，房屋产权人可根据住房供求情况向下浮动，充分发挥其保障作用。
（六）公共租赁住房的出售条件、出售原则。承租公共租赁住房满3年的（公共租赁住房租售省政府文件规定3-5年，我市作为新型城镇化试点城市定为3年），保障对象可申请购买公共租赁住房。用于出售的公共租赁住房原则上不超过当地公共租房规划建设总套数的30%。出售价格按照市场评估价格给予一定比例优惠，如何办理优惠幅度另文规定。特别对各县（市）、吉利区财政投资建设现空置的公共租赁住房，经县（市）、区政府批准可向符合保障条件的保障对象出售作出了规定。
（七）公开公共租赁住房的管理信息。
（八）公共租赁住房的后期管理方式和运营维护。既可由产权人自行管理,也可全部或部分委托社会化的运营管理机构代为管理。鼓励公共租赁住房物业管理社会化。
（九）公租房建设项目配建的商业用房和商品住房用地供应方式。符合单独供地条件的,要采取挂牌出让等方式供应;不具备单独供地条件的,要按市场价格补缴土地出让金,采取协议出让方式取得建设用地使用权。
（十）保持政策的连贯性的相关措施。廉租住房、公共租赁住房并轨运行前按照廉租住房立项建设并实行租售并举的,其产权处置按原文件（洛政办〔2009〕63号）及合同约定执行。
（十一）规定了公共租赁住房租金收入的用途。
四、文件主要特点
一是明确可购买存量商品房及房管部门管理的公房做为房源。《办法》第三条、第四条明确了购买商品住房作为公共租赁住房的收购原则、收购条件、收购价格、收购程序。为去库存、盘活资产提供政策依据。
一是明确可购买存量商品房及房管部门管理的公房做为房源。《办法》第三条、第四条明确了购买商品住房作为公共租赁住房的收购原则、收购条件、收购价格、收购程序。为去库存、盘活资产提供政策依据。
二是增加租赁房源筹措办法及相关条件。《办法》第六条明明确政府以市场价长期租赁住房作为公共租赁住房的标准、程序、年限及租金差额补贴申请程序，为房源措施提供了政策支撑。
三是完善了产权登记及分配原则。《办法》第七条、第九条规范晰了产权登记办法、及房源持有人配租的原则。
四是细化了公租房配建的商业用房如何办理为普通商品房不动产产权登记。《办法》第八条对公租房项目中配建的商业用房和商品住房如何办理为普通商品房做了细化。
五是规定了租金调整方式。《办法》租金管理规定中细化了公共租赁住房租金的构成因素，租金标准按照基准租金并且实施动态管理，产权人可根据住房供求情况向下浮动，体现保障房的惠民功能。
六是新增了公租房租售并举管理规定。《办法》第十二条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条明确公共租赁住房出售的原则、条件、及出售后公共租赁住房房源如何筹措，提供政策依据。
七是丰富了公共租赁住房物业管理多元化。《办法》第十四条规定，后期管理、运营管理产权人负责也可全部或部分委托运营机构代为管理，鼓励物业管理社会化。
五、解读机构
市住房保障和房产管理局，解读人：李少君，联系方式63271963。